变与不变的取舍,存量酒店改造哪些玩法赢面

北京哪里医院看白癜风好 https://m.39.net/pf/bdfyy/xwdt/

本篇文章通过对星程酒店（上饶婺源文化广场店）进行案例拆解，可进一步了解作为“中档酒店改造专家”的星程酒店的核心能力与优势，为单体老酒店焕发新生机，提供了一条全新的可行性路径。

据《中国酒店产业报告》数据显示，中国酒店存量市场中有约92万家单体酒店，在酒店行业中占比超过85%，可触达的市场规模接近1万亿。近几年，这些单体酒店因缺乏成长性，一直以来备受“微利”煎熬，亟需通过市场重新定位和产品优化提升收入能力并更好地匹配地段价值。

对这些单体老酒店而言，地段已成定局，客源结构也已成型，相比起投资金额大的中高档及高档酒店，更具性价比的中档酒店，成了更多存量酒店的新选择。

星程酒店（上饶婺源文化广场店），便是华住集团在下沉市场老店翻新的又一观察样本：门店原先是下沉旅游城市内经营了近10年的单体酒店，生命周期已至尾声，设施陈旧、盈利能力差。最终，加盟华住集团旗下精选中档酒店品牌——星程，并融合本地属性、灵活的老店改造方案，用较低的投入成本，实现了经营业绩的飞跃。

星程酒店（上饶婺源文化广场店）

通过对星程酒店设计负责人李佳的采访，我们得以看见素有“中档酒店改造专家”之称的星程酒店在存量酒店市场的改造能力。

那么，星程酒店（上饶婺源文化广场店）是如何将体验经济与在地文化相融合的？又是如何以高效的营建工艺，实现成本与品质的平衡？

下沉旅游城市老店翻改

如何选择品牌？

目前，从国内大环境层面来看，随着旅游市场的强劲复苏与规模化增长深入推进，酒旅业已经进入发展新阶段，以高质量住宿产品拉动消费、促进增长已成为大势所趋。

因此，对于酒店投资人而言，更需要根据项目所在位置、城市、自有资源、项目特点，重新聚焦客源市场，重新聚焦客户画像，重新审视自身产品，以更高质量的产品定位迎合当前市场需求。

首先，来看项目位置：

位于皖、浙、赣交界处的婺源，这里田间有村，村后有山，山上古树浓荫，村前有水，水倚田园，被誉为“中国最美的乡村”。婺源县有旅游景区和省A级乡村旅游点近百家，其中，5A级旅游景区1个，4A级旅游景区13个，省级旅游度假区2个。

众多的旅游景区，意味着纷至沓来的游客与商务需求，这也是婺源县的民宿业闻名全国的主要因素。据统计，婺源县共37万的人口中有约10万从事民宿相关工作，全县共有民宿余家。虽然人口不多，但婺源县这个三线小城，却挤进了上千家酒店、民宿，竞争不可谓不激烈。

其次，再来看项目的基本情况：

星程酒店（上饶婺源文化广场店）前身，是一家经营了近10年的单体老酒店，在婺源县越来越多的设计型酒店、主题酒店如雨后春笋般冒出来的同时，这家生命周期已至尾声的老旧单体酒店，因设施陈旧、营收能力差，酒店的市场接受度逐渐下降。

但就其本身来看，物业位于婺源徽派景观桥边上，东靠婺源汽车北站，西接婺源文化广场，地理位置优越。

于是，酒店投资人计划对原老酒店进行升级改造，以提升其市场竞争力。

从城市分析来看，婺源县是一个下沉旅游城市，淡旺季明显，旺季的时候需要有更高溢价能力的产品，方可支撑起酒店的综合营收；

从产品分析来看，婺源县的酒店市场容量有限，有营收天花板；

从竞争结构分析来看，婺源县当地酒店市场以家庭型民宿、老破小的宾馆为主，缺乏连锁化品牌酒店，客源以旅游客为主，也有部分商业客。

经过综合分析后，投资人决定加盟一家连锁中档酒店，最后选择加盟了华住集团旗下的星程酒店，原因如下：

其一，投资人把酒店作为副业，不想耗费太多的精力在酒店管理上，因此决定加盟有成熟运营团队的连锁酒店品牌；

其二，经过投测，区域内缺少品牌化中档酒店，物业的条件也能够承接起中档酒店的溢价；

其三，星程酒店在下沉旅游市场，有其核心竞争力：经手过多家酒店改造，星程能精准诊断，给出专业方案，同时能够结合所在城市的在地文化，做“一店一定制”的改造方案。业主在与星程的团队前置沟通过程中，也表明自己愿意把婺源本地的徽派文化、廊桥文化融入到酒店空间中，让远道而来的住客，得以在酒店中更好的了解婺源城市文化。

星程酒店（上饶婺源文化广场店）

案例拆解：

存量改造的取舍之道

不同于增量市场物业，翻牌的存量市场虽体量大，但要拿下却并非易事。通常情况下，存量酒店项目有各自的痛点，不能用标准化的改建模式一以贯之，而是需要聚焦不同区域市场的特点，不同物业项目的痛点，进行因地制宜的定制化翻新改造。

作为华住集团旗下的非标准中档连锁酒店品牌，星程酒店对于存量酒店改造的理解并不仅仅局限为重新装修，改造方案是基于对酒店定位的重新审视。

存量酒店改造的复杂性更高，需做好改造的取舍：建筑建构上的局限性、改造资金的支持程度、是否应该停业改造、是否要“大改”等，这些都需要从未来市场导向和现状局限性两方面，进行缜密的分析判断，为改造的方向、可行性和投资回报做好最全面的预判和准备。

以星程酒店（上饶婺源文化广场店）为例，星程产品团队前期对原酒店进行了深度考察和评估：原单体酒店外立面展示性较好，大厅的框架结构尚佳，因其产品周期高达10年，传统的装修和家具已无法满足现代人日新月异的审美需求。

合作的设计院对婺源市场进行调研后，挖掘婺源本地文化中廊桥、白墙青瓦、山水灵气等徽派建筑元素，采用现代简约风格演绎，通过专业化施工工艺，并运用新型材料，能够在降低改造成本的同时，有效缩短工期，为投资人快速带来持续的可观收益。

具体而言，没有对酒店外立面进行大改，仅对其进行了灯光亮化，以提升展示性；

外立面改造前VS改造后

酒店大堂原本的框架结构尚可，因此保留了原酒店的地板与大理石立柱，整体空间结合原来的风格进行了简单调整：

大堂改造前VS改造后

其一、原本的前台在大理石立柱背后，展示性欠佳，且大堂空间利用率低，缺少功能区域；在改造中合理分隔了大堂空间，对前台进行挪位，增加休息区和儿童阅读区，满足商旅客户和家庭出行的需求；

其二、对大厅二层进行整体封顶，增加客房区域的私密性，利用屋脊坡结构强化了婺源建筑的韵味；

其三、以“山水婺源”为概念，提炼婺源本地廊桥文化和徽派建筑元素，将其融入到大厅的空间中——进门屏风利用山水婺源的概念，采用半透明材料来体现若隐若现、半藏半露的美感；前台和休息区装饰，还原了白墙青瓦马头墙的高低错落。

星程酒店（上饶婺源文化广场店）

酒店前身主要以旅行团接待为主，餐厅内为清一色的大圆桌。但经过重新梳理客源，加盟星程酒店后，提高了酒店客单价，主打散客，也适当补充了商务客源，因此增添了小桌和卡座。设计风格则在满足餐厅功能需求的前提下，也对婺源文化进行延伸，中间的立柱被包裹在山水屏风之中，在装饰画的选择上，也展现了廊桥的恢弘和精美。

星程酒店（上饶婺源文化广场店）

客房的点位进行了大面积保留，对整个装饰面进行了翻新，所有的客房门，包括门槛石都做了内嵌的隔音条；在保留了卫生间点位的情况下，将台盆外置到整个走廊，砖面墙则运用了新型的改造手法，即铺贴了SPC板，节省工期、速度快、效果好；

星程酒店（上饶婺源文化广场店）

值得一提的是，为了满足体验经济下的消费升级，针对旅游客源，门店引入了贴心的自助洗衣房，配置LG商用洗衣机和烘干机；配置送物机器人，节省了人力资源和时间；在客房中增添了智能客控，提升客户体验。

星程酒店（上饶婺源文化广场店）

“在这家门店的改造中，我们对整个客房的点位进行了保留，公区、大堂和餐厅进行了大面积的保留，将星程的元素积极融入到原本的酒店风格当中，并糅合了在地文化元素，这样改造的时间就短了很多，成本也不会那么高。全部拆除重做至少需要半年，而我们的改造工程只用了3个半月，单房造价也仅花费7万元，远低于市面上同类型的酒店。”对于这家门店的改造，星程酒店设计负责人李佳表示很满意。

专业改造方案

助力单体老店业绩提升

3个半月的改造期过后，作为星程酒店标杆项目的星程酒店（上饶婺源文化广场店）迎来了“重生”，于年10月正式上线营业。

据李佳介绍，该门店在改造后，达成了经营业绩的大幅提升——从年年初至今，RevPAR已经提高到原来单体酒店的两倍，翻牌前RevPAR元以内，翻牌后RevPAR元；年平均入住率提升超过1/3，翻牌前50%左右，翻牌后75%以上。

门店的网评分数高达4.85分，稳居婺源酒店的第一梯队，客评表示：酒店闹中取静，出行便利，房间及内部陈设与整体外观相协调等。值得一提的是，“一程一面，千程千面”，餐厅招牌“星程那碗面”档口，用本地特色——上饶烫粉，俘虏了大部分住客的心。

结合详细的测算，这家门店预计3年左右就能够收回成本。

整体而言，星程对老旧酒店的改造升级，采用了灵活多变的定制化方案，围绕投资人痛点进行存量改造，实现成本与品质的平衡。

类似这样的升级改造案例数不胜数。星程酒店的存量改造既充分结合地缘性特征实现存量酒店物业的价值最大化，又兼顾品牌投资回报与可持续发展，为投资人打造了具有投资性价比的新一代中端住宿产品。

西安星程酒店

写在最后

中国酒店存量市场的丰富性与复杂性，意味着它需要更多的灵活性品牌，来助力酒店物业释放更大的商业潜力。但改造方案是否合理、成功与否，将直接关系到这项事业是否能够长期发展。同时，在具体的改造进程中，改造队伍的工作效率，也会直接影响到酒店的开业进程。

星程酒店设计负责人李佳在接受次方点评的采访时表示，截至年7月底，星程在一年半内新开业多家酒店，新签约多个项目，和现在管道里的项目相加，已经超过了家酒店。

“展望未来，到年，星程酒店计划在全国布局达到0家酒店，主要以精益增长为主，我们要做的是品质良好又有特色服务的本地头牌酒店。”对于星程的未来，李佳侃侃而谈。可见，星程对未来的布局与发展同样充满信心。

在国家推进文旅融合背景下，好的酒店本身就是一个文化载体，不论其建筑外观，还是室内装修，亦或服务特色，都能代表、体现一定的文化主题和文化元素。而星程酒店恰恰符合未来住宿业新的发展目标，融入本地特色文旅，满足客源的差异化需求。