撑不住的房价地级市内部正在加速分化,县

文/杨国英

存量的博弈，

极致的分化。

年，将成为中国房地产史上罕见的一年。

房价分化，调控分化。

重点大城市，房价显著见涨，紧随其来的，是一轮又一轮的政策打压，打压手段近乎穷尽所有。

部分中小城市，房价显著下跌，而为了维稳当地的楼市，种种政策托市手段随之祭出。

先说几个政策托市的中小城市：

1，吉林四平

3月24日，四平住建局发布鼓励农民进城购房优惠政策补贴的实施意见。主要内容是：对于进城买房的农民，可以同时给予契税补贴和消费券补贴，契税补贴全额报销，消费券补贴可以用来购买家电。

2，湖南张家界

对在4月16日-19日房交会期间买房的，市中心新房每套可享受不超过2万元的契税补贴，缴纳公积金只须半年即可享受高达60万元的公积金贷款。

3，四川达州

4月2日，达州市政府办公室发布托市政策，对去年疫情期间的优惠购房政策进行了延长，包括市中心城区元/平米购房补贴等。

……

房价撑不住，政策在托市，现在还仅是开始。

接下来，更多的中小城市，面对支撑不住的房价，也必将出台与之相似的托市政策。

在存量时代之下，一切都在加速分化。

这里的存量，包括人口的显著存量、以及城市化的相对存量。

在这两大存量的倒逼之下，一方面，更多的人口，将大幅向重点城市、以及长三角和珠三角两大城市群迁移，另一方面，三四线的地级市内部，也开始分化，其中的县城（或者县级市）房价，相较地级市的中心区，正发生较为明显的下跌。

地级市内部正在加速分化！

县城（县级市）房价很危险！

地级市内部的房价分化，我挑选三个，前两个是我较为熟悉的。

一是江西上饶

（中国房价行情网）

图中显示，上饶各区市县的房价走势，其分化极其明显，跌幅最大的，是婺源县和鄱阳县。

二是江苏泰州

（中国房价行情网）

图中同样显示，泰州各区市县的房价走势，已经有分化迹象，靖江和泰兴作为泰州市经济相当不错的县级市，其房价居然也开始撑不住了。

三是辽宁铁岭

（中国房价行情网）

铁岭房价正在全面下跌，但图中显示，在普跌之下，其实也是分化的。银州区作为铁岭的中心区，其房价下跌1.46%，而铁岭县和开原市却分别暴跌6.94%和9.39%。

一切都在分化。

分化是、以及未来更长期的楼市主导逻辑。

人口从北向南迁移，这是地理区域的分化。

人口从中小城市向重点大城市迁移，这是城市之间的分化。

人口从县城（以及下辖乡镇）向地级市中心区迁移，这是地级市内部的分化。

认识分化的必然性，才能躲避分化的冲击。

地理区域、城市之间、以及城市内部的房价分化，这是人口、产业、金融等要素资源流动的必然趋势，美欧日等发达国家均经历过这一阶段。

而对当下截然相反的调控诉求，我们也要认识其本质——调控只能减缓趋势，而绝不可能逆转趋势。

对重点大城市的极致打压，目的仅是让其房价涨得慢一些，而不是、也绝不可能导致房价的趋势向下（当然，短期是会的，但趋势不会）。

对部分中小城市的政策托市，其目的仅是让其房价跌得慢一些，而不是、也绝无可能导致房价的趋势向上。

识势者明，顺势者胜。

现在，强者恒者的趋势很明显，不要再侥幸了，重点大城市的房子，在政策打压之下，不可能让你有短期暴赚的机会，但是，跑赢通胀是毫无问题的，中长期收益还是很不错的。

而部分中小城市的房子，尤其是县城的房子，现在已经很值得担心了。

其实，在以前文章、以及买房课程中，我已多次提醒，尽量不要买中小城市的房子，刚需实在要买的，也要尽量去买所在地级市中心区的（不要去买偏远新区），更不要去买小县城的。